von Feride Tavus
Das Bundesverfassungsgericht hat am 15. April entschieden, der Berliner Mietendeckel ist nichtig. Mit der Rückkehr zur alten Regelung steigen in vielen Fällen die Mieten wieder an. Eine Horrornachricht für viele Mieter. Sebastian Bartels, stellvertretender Geschäftsführer des Berliner Mietervereins und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, erklärt im Gespräch mit TRT Deutsch die Folgen des Mietendeckel-Debakels.
Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt. Was bedeutet das für die Mieter?
Dies bedeutet zunächst, dass alle aus dem Mietendeckel-Gesetz abgeleiteten günstigen Rechtsfolgen hinfällig sind. Ab jetzt ist wieder die Miete geschuldet, die vor Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes [am 23. Februar 2020] vereinbart war.
Wer per Dauerauftrag oder Einzelüberweisung die Miete zahlt, muss dies berücksichtigen und ab Mai die erhöhte Miete überweisen.
Für den Fall der Wiedervermietung oder Absenkung kann noch die Mietpreisbremse geprüft werden [dazu empfiehlt es sich, eine Rechtsberatung aufzusuchen]. Das wird aber etwas dauern. Daher sollte in diesen Fällen die zukünftige Miete zunächst unter Vorbehalt gezahlt werden.
Viele Vermieter hatten einen Schattenvertrag abgeschlossen. Demnach gilt: Sollte der Mietendeckel gekippt werden, müssen Mieter eine höhere Miete zahlen. Sind solche Schattenverträge rechtswirksam?
Nicht ohne Weiteres! Zunächst sollte geprüft werden, ob die Schattenmietvereinbarung überhaupt wirksam ist. Rechtsprechung hierzu gibt es leider noch nicht, doch der Berliner Mieterverein hält solche Vereinbarungen aus verschiedenen Gründen für rechtlich problematisch. Lassen Sie sich bitte beraten.
Bis zur rechtlichen Klärung durch Gerichte empfiehlt der Berliner Mieterverein, solche Nachzahlungen aus der Differenz zwischen Mietendeckel- und Schattenmiete nur „unter Vorbehalt“ zu leisten.
Vor der Nachzahlung sollten Sie Rechte aus der Mietpreisbremse prüfen.
Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag nach dem 1. Juni 2015 geschlossen wurde.
Ist die zulässige Miete gemäß Mietpreisbremse niedriger als die vertraglich vereinbarte (Schatten-)Miete, so müssen Sie nur den Differenzbetrag zwischen der Mietendeckelmiete und der durch die Bremse maximal zulässigen Miete nachzahlen.
Können Vermieter jetzt rückwirkend Nachzahlungen einfordern?
Ja. Leider ist das möglich, denn gemäß dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts war das Mietendeckel-Gesetz rechtlich gar nicht wirksam „in der Welt“ – das bedeutet juristisch: Auch alle Vorteile für die Mieterinnen und Mieter waren null und nichtig.
Sind die Nachzahlungen auf einen Schlag zu zahlen?
Ja, aber wer das nicht bewerkstelligen kann und auch keine Hilfe von Jobcenter oder Senat erhält [die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vergibt zinslose Darlehen für diejenigen, die den Betrag nicht aufbringen können], sollte um eine Ratenzahlungsvereinbarung bitten. Viele Vermieter haben zwischen dem Februar 2020 und April 2021 angekündigt, die Nachzahlungen im Fall des Auslaufens oder der Unwirksamkeit des Gesetzes von sich aus einzufordern. Wenn Sie so einen Brief bekommen haben, dürfen Sie warten, wie die konkrete Aufforderung Ihnen zugeht. Sobald das der Fall ist, haben Sie 30 Tage Zeit, um den vom Vermieter genannten Betrag nachzuzahlen.
Droht eine Vertragskündigung, wenn Mieter den Differenzbetrag nicht aufbringen können?
Unter Umständen leider ja! Es besteht eine alsbaldige Nachzahlungspflicht für Differenzbeträge. Wird die nicht geleistet, kann es unter zwei Voraussetzungen zur Kündigung kommen:
Erstens müsste ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand erreicht sein. Bei einem Zahlungsrückstand von zwei vollen Monatsmieten (einschließlich Nebenkosten) droht grundsätzlich die fristlose Kündigung; ab einem Zahlungsrückstand von einer vollen Monatsmiete und einem Cent (einschließlich Nebenkosten) droht die ordentliche Kündigung. Letztere setzt ein Verschulden des Mieters voraus. Dieses wird auszuschließen sein, weil Mieterinnen und Mieter sich auf die Wirksamkeit des Mietendeckels verlassen durften.
Zweitens müssten Mieterinnen und Mieter sich in Verzug befinden. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter Mieterinnen und Mieter zur Nachzahlung aufgefordert bzw. eine solche angemahnt hat.
Grundsätzlich ist zwar für die zahlungsbedingte Kündigung keine vorherige Aufforderung oder Mahnung erforderlich. In diesem besonderen Fall dürfte der Vermieter aber eine besondere Rücksichtnahmepflicht haben und muss nach Auffassung des Berliner Mietervereins vor einer Kündigung zur Nachzahlung unter Fristsetzung auffordern. Wer auf der sicheren Seite sein will, leistet die Nachzahlung ohne Aufforderung innerhalb von 14 bis 30 Tagen.
Sind auch diejenigen Mieter verpflichtet, Nachforderungen zu zahlen, die erst nach dem Inkrafttreten des Mietendeckels einen Mietvertrag abgeschlossen haben?
Ja, diese Gruppe konnte ihre Miete zwar, anders als viele Altmieter, ab November 2020 nicht absenken, hat aber dafür zumeist einen Mietvertrag mit Schattenmiete abgeschlossen. Diese deutlich höheren Schattenmieten werden nun nachträglich fällig. Nicht jede dieser Schattenmiet-Vereinbarungen dürfte aber wirksam sein. Es ist daher zu empfehlen, sich anwaltlich oder in einem Mieterverein beraten zu lassen.
Müssen Mieter jede geforderte Miethöhe akzeptieren oder können sie sich wehren?
Anfang Mai erschien der neue Berliner Mietspiegel. Neue Mieterhöhungen sind also ab sofort möglich. Der Berliner Mieterverein empfiehlt, jede Mieterhöhung prüfen zu lassen. Viele Vermieter geben einfach den Oberwert des Mietspiegels an, obwohl die ortsübliche Miete sich nach genau festgelegten Merkmalen der Wohnung richtet. Entsprechen Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumgebung nicht vollständig diesen Kriterien, kann keinesfalls der Oberwert verlangt werden.
Was dürfen Vermieter trotz Wegfalls des Mietendeckels nicht vom Mieter verlangen?
Vermieter dürfen nicht kündigen, nur weil man bis April 2020 auf den Mietendeckel vertraut hat – sofern man pünktlich nachzahlt. Ob eine Schattenmiete bei Neuverträgen [ab Februar 2020] wirksam ist, ist alles andere als klar. Bitte lassen Sie so einen Vertrag unbedingt prüfen. Außerdem dürfen Vermieter alte Mieterhöhungen ab dem 18. Juni 2019, denen man nicht zugestimmt und die der Vermieter damals nicht gerichtlich eingeklagt hatte, nicht rückwirkend einfordern. Diese sind nämlich verfallen. Der Vermieter müsste dann eine neue Mieterhöhung für die Zukunft ausstellen.
Vielen Dank für das Gespräch!
